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STUDIO LEGALE TRIBUTARIO CARETTA

Associazione tra Avvocati

Di recente, la Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 22409 del 27 marzo 2019 (depositata il 6 settembre 2019) ha affermato il principio secondo il quale la cessione di un edificio per cui le parti abbiano pattuito la demolizione e la conseguente ricostruzione con aumento di volumetria non può essere qualificata come la cessione di terreno edificabile, con la relativa conseguenza di un necessario calcolo di plusvalenza.
Nel caso di specie, il contribuente ha presentato ricorso contro l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle Entrate recuperava a tassazione una plusvalenza derivante da un atto di permuta con cessione di un fabbricato, con richiesta di autorizzazione a costruire fatta precedentemente la stipula dell’atto di permuta.
La Suprema Corte ha accolto il ricorso del contribuente, cassando la sentenza impugnata con rinvio alla Commissione Tributaria Regionale del Veneto, considerato che, secondo la Corte di Cassazione, la disposizione dell’art. 67 T.U.I.R. non è applicabile alle cessioni aventi ad oggetto un terreno sul quale insorge un fabbricato già edificato, e quindi non un terreno suscettibile di un’eventuale costruzione futura.
In questo caso, secondo la Corte, la demolizione futura ed eventuale con la conseguente costruzione di un nuovo edificio è rimessa alla “potestà di un soggetto diverso (l’acquirente) da quello interessato dall’imposizione fiscale” (15629/2014). Viene quindi ribadito il concetto secondo il quale la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile, in quanto il fabbricato è già costruito.
Queste valutazioni valgono anche nel caso in cui l’acquirente abbia già richiesto l’autorizzazione a demolire ancora prima dell’atto di cessione (come accade nel caso in questione).
La soluzione proposta dalla Suprema Corte nell’ordinanza 22409/2019 risulta molto interessante, in quanto, anche il nostro Studio legale, di recente, si è trovato ad affrontare una situazione analoga.
Nel caso di specie, il cliente di Studio, in veste di contribuente, ricorre contro l’Agenzia delle Entrate Direzione di Brescia, per ottenere l’annullamento dell’avviso di accertamento che intima il recupero a tassazione di una plusvalenza per la compravendita della propria abitazione, ai sensi dell’articolo 67 T.U.I.R..
L’Agenzia delle Entrate sosteneva che la cessione dell’abitazione era in realtà una cessione di area edificabile, in quanto, successivamente alla vendita, l’acquirente avrebbe demolito l’edificio e costruito un nuovo complesso commerciale, con un conseguente aumento di volumetria del fabbricato; inoltre, pochi giorni prima della compravendita, l’impresa acquirente aveva già richiesto al Comune il permesso di costruire.
Il giudice di merito ha accolto la richiesta di annullamento dell’avviso di accertamento, ritenendo che la richiesta di costruire non era stata presentata dalla venditrice, ma dalla società acquirente; inoltre, viene sottolineata l’errata applicazione dell’articolo 67 T.U.I.R., poiché esso si riferisce solo ai terreni e non ai fabbricati, quindi, l’avviso di accertamento è da ritenersi infondato, proprio perché la compravendita in questione aveva come oggetto un’abitazione e non un terreno edificabile; poco importa se successivamente la vendita, la società acquirente ha demolito e ricostruito. E’ quindi errata la riqualificazione della compravendita proposta dall’Agenzia delle Entrate.
I punti in comune tra il nostro caso e quello pronunciato dalla Corte di Cassazione sono sicuramente l’errata riqualificazione della compravendita da parte dell’amministrazione finanziaria e il difetto di motivazione dell’avviso di accertamento; poiché, né in un caso, né nell’altro, risulta applicabile la disposizione dell’art. 67 TUIR, il quale prevede una tassazione aggiuntiva solo nel caso di cessione di terreno edificabile, e non di edifici già costruiti, anche in caso di richieste di autorizzazione a demolire.

Articolo redatto dalla dr.ssa Cecilia Orlandi

 

Il passaggio dall’ICI all’IMU ha avuto conseguenze dirette ed immediate in relazione ai soggetti destinatari dell’agevolazione sui terreni considerati non fabbricabili. È rimasta invariata l’agevolazione ma è cambiata la platea dei destinatari

Ai sensi dell’art. 13 comma e del DL 201/2001 il presupposto impositivo dell’IMU è dato dal “possesso di immobili di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504 ivi comprese l’abitazione principale e le pertinenze della stessa; restano ferme le definizioni di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504.

I soggetti richiamati dall’articolo 2, comma 1, lettera b), secondo periodo, del decreto legislativo n. 504 del 1992, sono individuati nei coltivatori diretti e negli imprenditori agricoli professionali di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni, iscritti nella previdenza agricola”.

La norma, nello stabilire che il presupposto impositivo è dato dal possesso di qualunque immobile, quindi richiama espressamente le definizioni in materia di ICI (art. 2 D Lgs 504/1992) ossia:

  1. a) per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato;
  2. b) per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell’art. 9, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un’area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera;
  3. c) per terreno agricolo si intende il terreno adibito all’esercizio delle attività indicate nell’articolo 2135del codice civile.

Richiamandosi espressamente alle definizioni contenute nella normativa sull’ICI, l’art. 13 comma 2 D.L. 201/2011 ha confermato anche le relative agevolazioni, individuando i soggetti beneficiari (nel secondo periodo).

Con il passaggio dall’ICI all’IMU è stata quindi mantenuta inalterata l’agevolazione, così come definita dall’art. 2, comma 1, lett. b), del d.lgs. n. 504/1992, ma è mutato il requisito soggettivo:

  • per ciò che riguardava l’ICI, i soggetti destinatari dell’agevolazione erano quelli individuati dall’art. 9 del d.lgs. n. 504/1992, ovverosia i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli a titolo principale; si ricorda che per l’art. 58 del d.lgs. n. 446/1997 “si consideravano coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo principale (IATP) le persone fisiche iscritte negli appositi elenchi comunali previsti dall’art. 11 della legge n. 9/1963, e soggette al corrispondente obbligo dell’assicurazione per invalidità, vecchiaia e malattia”.

Ai fini dell’ICI, le agevolazioni erano quindi riconosciute alle sole persone fisiche e non anche alle società.

  • per ciò che riguarda l’IMU, i destinatari dell’agevolazione sono oggi invece (come chiaramente indica l’art. 13, comma 2, secondo periodo, DL 201/2011) i coltivatori diretti e negli imprenditori agricoli professionali (IAP) di cui all’articolo 1 del decreto legislativo 29 marzo 2004, n. 99, e successive modificazioni, iscritti nella previdenza agricola.

L’art. 1 del D.L. n. 99/2004 individua l’IAP (figura professionale che ha sostituito l’IATP), in colui che dedica alle attività agricole di cui all’art. 2135 del codice civile, direttamente o in qualità di socio di società, almeno il 50 per cento del proprio tempo di lavoro complessivo e che ricava dalle attività medesime almeno il 50 per cento del reddito globale da lavoro.

Il comma 3 dell’art. 1 estende la qualifica di IAP anche alle società di persone, cooperative e di capitale, anche a scopo consortile, qualora lo statuto preveda come oggetto sociale l’esercizio esclusivo delle attività agricole di cui all’art. 2135 del codice civile e che siano in possesso dei requisiti di legge richiesti.

Imposta Comunale Immobili

Requisito Oggettivo
Requisito Soggettivo
Possesso area fabbricabile Coltivatori diretti
Imprenditore Agricolo a Titolo Principale

 

Imposta Municipale Unica

Requisito Oggettivo
Requisito Soggettivo
Possesso area fabbricabile Coltivatore diretto
Imprenditore Agricolo Professionale


Quindi l’agevolazione relativa ai terreni fabbricabili è oggi estesa anche alle società agricole IAP e non solo più alle persone fisiche.

Infine, con l’avvento dell’IMU è venuto meno anche il richiamo all’art. 59 del d.lgs. n. 446/1997 il quale prevedeva, ai soli fini dell’ICI, che i Comuni potessero limitare ulteriormente il riconoscimento dei benefici facendo riferimento “alla quantità e qualità di lavoro effettivamente dedicato all’attività agricola da parte dei soggetti di cui al comma 2 dell’art. 58 e del proprio nucleo familiare”.

Alle medesime conclusioni è giunto il MEF con risoluzione n. 1 del 28 febbraio 2018 “ai fini IMU sono esenti tutti i terreni agricoli, posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali di cui all’art. 1 del D. Lgs. n. 99 del 2004, iscritti nella previdenza agricola, anche se già pensionati, indipendentemente dalla ubicazione dei terreni stessi, ai sensi dell’art. 1, comma 13 della legge 28 dicembre 2015, n. 208 e sono considerati non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dagli stessi soggetti, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura e all’allevamento di animali, in virtù dell’art. 13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011”.