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STUDIO LEGALE TRIBUTARIO CARETTA

Associazione tra Avvocati

Trascrivibilità del verbale di omologa e della sentenza di divorzio ai fini del trasferimento degli immobili di famiglia

Per le Sezioni Unite l’accordo tra i coniugi che preveda il trasferimento di un immobile da uno all’altro o ai figli contenuto nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e costituisce, dopo la sentenza di divorzio ovvero dopo l’omologazione degli accordi di separazione, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c.

La Corte di Cassazione, Sezione Unite, con sentenza del 29 luglio 2021 n. 21761, ha statuito che le clausole dell’accordo di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni – mobili o immobili – o la titolarità di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi o dei figli al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo il decreto di omologazione della separazione o la sentenza di divorzio, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., purché risulti l’attestazione del cancelliere che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. dalla l. n. 122 del 2010, restando invece irrilevante l’ulteriore verifica circa gli intestatari catastali dei beni e la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

La decisione delle Sezioni Unite chiude una annosa querelle che ha dato adito, nel corso degli anni, a diverse interpretazioni da parte della dottrina sulla trascrivibilità dell’omologa e della sentenza in sede, rispettivamente, di separazione o di divorzio che prevedano il trasferimento di immobili da un coniuge all’altro o dai coniugi ai figli.

Sino all’intervento delle Sezioni Unite si rinvenivano tre tesi ricorrenti ma contrapposte:

  1. per alcuni autori, infatti, non vi sarebbe stato spazio per i trasferimenti immobiliari né in sede di separazione consensuale, né in sede di divorzio. Solo il notaio avrebbe potuto, invero, rogitare i negozi giuridici traslativi di diritti reali, quando pure la necessità della loro stipulazione fosse originata dalla frattura coniugale; sicchè – seppure riportati nel verbale del giudizio – tali accordi traslativi non avrebbero potuto comunque essere trascritti.
  2. altra dottrina – pur ritenendo in astratto valido l’accordo immediatamente traslativo di beni immobili in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto – riteneva comunque preferibile adottare la “procedura bifasica” (assunzione dell’obbligo di trasferire in sede giudiziale e redazione dell’atto notarile in esecuzione dell’obbligo assunto) in ragione dell’elevato rischio di errori invalidanti, connesso agli adempimenti e alle verifiche richiesti per gli atti immediatamente traslativi (indicazioni urbanistiche, attestazioni di prestazione energetica e certificazione catastale, etc.);
  3. secondo un ulteriore orientamento, in sede di divorzio congiunto e di separazione consensuale si riteneva ammissibile che gli accordi tra le parti, non si limitassero all’assunzione di un mero obbligo preliminare, ma attuassero in via diretta ed immediata il trasferimento della proprietà di beni o di altro diritto reale sugli stessi.

La giurisprudenza di legittimità ha più volte affrontato la problematica dei trasferimenti di diritti reali immobiliari in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto risolvendo la questione in senso non univoco.

Da qui l’esigenza di mettere un punto fermo devolvendo alle Sezioni Unite l’onere di di fare piena chiarezza sulla materia.

Le Sezioni Unite, con la sentenza in commento, hanno ritenuto che l’orientamento secondo il quale in sede di divorzio congiunto e di separazione consensuale siano ammissibili accordi tra le parti, che non si limitino all’assunzione di un mero obbligo preliminare, ma attuino in via diretta ed immediata il trasferimento della proprietà di beni o di altro diritto reale sugli stessi, meriti di essere condiviso e confermato.

Ne consegue che l’accordo traslativo adottato in sede di divorzio – ma mutatis mutandis il principio, per la Suprema Corte, è applicabile anche alla separazione consensuale -, non essendo espressamente previsto e disciplinato dalla legge, ha natura atipica deve contenere tutte le indicazioni richieste, a pena di nullità, dalla L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1bis.

Come la sentenza di divorzio, anche il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi (nella separazione) redatto dal cancelliere ai sensi dell’articolo 126 c.p.c., realizza l’esigenza della forma scritta dei trasferimenti immobiliari, richiesta dall’articolo 1350 c.c., ed è un atto pubblico avente fede privilegiata, fino a querela di falso, sia della provenienza dal cancelliere che lo redige e degli atti da questi compiuti, sia dei fatti che egli attesta essere avvenuti in sua presenza.

Gli adempimenti relativi alla verifica della coincidenza dell’intestatario catastale con il soggetto risultante dai registri immobiliari – previsti dall’ultima parte della L. n. 52 del 1985, articolo 29 – ben possono, di conseguenza, essere eseguiti dall’ausiliario del giudice, sulla base della documentazione che le parti dovranno essere obbligate a produrre seguendo le indicazioni del Tribunale.

Quanto all’ambito di applicazione delle prescrizioni riguardanti le informazioni e le dichiarazioni catastali, previste a pena di nullità si considera necessaria una interpretazione estensiva e adeguatrice della disposizione in esame, che la rende applicabile agli atti di categoria diversa che trasferiscano o costituiscano diritti reali (o sciolgano la comunione dei relativi diritti). Si ritiene, in sostanza, che, pur essendo la norma rivolta anzitutto agli atti formati o autenticati dal notaio, essa sia, comunque, applicabile a tutti gli atti amministrativi che producono i medesimi effetti, quali i decreti di trasferimento per espropriazione, ed anche agli atti giudiziari, come le sentenze costitutive ex articolo 2932 c.c..

Deve ritenersi, pertanto, che la disposizione succitata non sia applicabile esclusivamente agli atti compiuti con il ministero del notaio, ma si confaccia invece a tutti i trasferimenti immobiliari che, oltre che in forma giudiziale, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., ben possono essere effettuati anche in un verbale di conciliazione giudiziale o in un verbale di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta.

In conclusione la sentenza della Suprema Corte a Sezioni Unite in commento ha statuito che è possibile procedere in sede di divorzio o separazione al trasferimento di beni mobili o immobili in favore dei coniugi o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento: infatti, tale accordo – inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato – assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e costituisce, sia dopo la sentenza di divorzio sia dopo l’omologazione, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c.

Occorrerà verificare, a questo punto, come sarà applicato, in concreto ed effettivamente , il principio stabilito dalle Sezioni Unite le quali, nella sentenza in commento, ritengono che gli incombenti relativi alla verifica della coincidenza dell’intestatario catastale con il soggetto risultante dai registri immobiliari – previsti dall’ultima parte della L. n. 52 del 1985, art. 29 – ben possono, di conseguenza, essere eseguiti dall’ausiliario del giudice, sulla base della documentazione che le parti saranno tenute a produrre, se del caso mediante un protocollo che ciascun ufficio giudiziario – come accade già in diversi Tribunali potrà predisporre d’intesa con il locale Consiglio dell’ordine degli avvocati”.

 

il Tribunale annulla la finta compravendita di un immobile che cela una donazione.

Con una recente sentenza (n. 467 del 17 febbraio 2021) il Tribunale di Napoli ha ribadito che la compravendita che cela una donazione è improduttiva di effetti. Nel caso di specie, la figlia citava in giudizio la moglie del defunto padre chiedendo al Tribunale di accertare e dichiarare la simulazione del contratto di compravendita, poiché era stato concluso tra le parti con l’intenzione di tenere nascosta una donazione di un immobile. La figlia domandava altresì di dichiarare la nullità della donazione per assenza della forma richiesta dalla legge per questo tipo di contratto e proponeva azione per ridurre la donazione, in considerazione del fatto che eccedeva la quota della quale il defunto padre poteva liberamente disporre. Nel caso di specie, la compravendita può essere considerata alla stregua di un “finto” contratto: essendo tale, non produce effetti tra le parti. Tuttavia, nel momento in cui le parti intendono concludere un contratto diverso da quello che appare nella realtà, tra di esse è valido il contratto dissimulato (l’atto effettivamente voluto, ma per determinate ragioni, tenuto nascosto) ma soltanto se rispetta i requisiti di forma e di sostanza richiesti dalla legge per quello specifico contratto. Ai sensi dell’art. 782 c.c. la forma prevista per la donazione è l’atto pubblico che dev’essere redatto da un notaio, in presenza di due testimoni, come richiede la legge notarile (art. 48, legge 16 febbraio 1913, n. 89). Nondimeno, quando si tratta di donazioni di modico valore (art. 783 c.c.) non vi è l’obbligo di seguire le menzionate regole, a condizione che sia avvenuta la consegna del bene unitamente allo spirito di liberalità, ossia l’intento altruistico di apportare al soggetto destinatario della donazione un beneficio. A tal proposito, è interessante notare che non esistono prestabiliti criteri per stabilire quando un bene sia o meno di modico valore: si tratta di una valutazione soggettiva e personale riferita alla condizione economica di colui che si appresta a donare. Ciò è confermato anche dalla giurisprudenza di legittimità: la donazione, per essere considerata di modico valore, non deve mai incidere in modo apprezzabile sul patrimonio del donante (Cass. Civ., Sez. II, sentenza 30 dicembre 1994, n. 11304). Dunque, la modicità varia a seconda della consistenza (modesta o prospera) del patrimonio del soggetto che vuole donare. Nel caso in analisi, mancando la prova concreta (da parte della moglie convenuta in giudizio) del pagamento del prezzo dell’immobile il giudice ha ritenuto che la vendita fosse fittizia. Non solo il contratto di compravendita non è stato considerato valido, ma nemmeno la donazione (che in realtà rifletteva la vera volontà delle parti) ha potuto produrre effetti: è stata dichiarata nulla in mancanza dei requisiti di forma richiesti dalla legge per quel tipo di contratto, che come già accennato, va redatto con atto pubblico e alla presenza di due testimoni. La conclusione di questa vicenda è che l’intento delle parti di sottrarre alla figlia, erede legittima del defunto, la propria parte di eredità è stato inibito dal Tribunale. Conclusivamente, qualora venga accertata la simulazione di una compravendita quale atto che risponde all’intento di celare una donazione, ma quest’ultima sia improduttiva di effetti in mancanza dei requisiti di forma richiesti dalla legge, il bene non è uscito dal patrimonio del donante e di conseguenza il legittimario potrà recuperare la propria pretesa a titolo di erede legittimo. Ma cosa accade nel momento in cui la donazione è pienamente valida, poiché stipulata tramite atto pubblico, alla presenza di due testimoni? In questo caso, non significa che non si abbia il diritto di percepire la propria parte di eredità, ma se si vuole avere la garanzia di ottenerla nella giusta proporzione, è essenziale esercitare l’azione di riduzione, poiché il defunto potrebbe aver compiuto una donazione eccedente i limiti previsti dalla legge: significa che potrebbe aver destinato una parte dei beni spettanti all’erede legittimario ad altri soggetti. Dunque, l’azione di riduzione della donazione (art. 555 c.c.) è volta a ripristinare le quote di eredità che la legge dispone a favore dei legittimari.

Con una recentissima ordinanza (n. 2653 del 4 febbraio 2021) la Corte di Cassazione ha confermato la decisione della Corte d’Appello di Torino che accolto la domanda del marito di revoca dell’assegno di mantenimento alla moglie.

L’uomo aveva fondato la propria richiesta di revoca dell’assegno divorzile sull’età della donna, sulle sue buone condizioni di salute e sulla poca voglia di cercare un lavoro. La Corte d’Appello aveva accolto la domanda.

Da quanto emerge dalla lettura dell’ordinanza della Cassazione, il difensore della donna aveva censurato la sentenza della Corte d’Appello che non aveva, a suo dire, adeguatamente tenuto conto del basso tenore di vita goduto in costanza di matrimonio e dell’età avanzata (46 anni) che non avrebbe consentito un facile reinserimento nel mondo del lavoro.

Allo stesso tempo, il difensore contestava la valutazione di “idoneità all’attività lavorativa” della sua cliente, e poi aggiungeva che, comunque, “anche ove ella avesse ripreso a svolgere attività lavorativa, ciò non le avrebbe potuto assicurare l’indipendenza economica”.

I Giudici di legittimità invece  hanno chiarito come, la Corte d’Appello avesse tenuto conto dell’età, giudicata non particolarmente avanzata, della ricorrente (46 anni), dell’assenza di patologie o condizioni di salute ostative all’attività lavorativa di addetta alle pulizie, già svolta occasionalmente, nonché della situazione economica complessiva e di un atteggiamento rinunciatario della signora a trovare un’occupazione, non smentito nel motivo di ricorso.

Centrale nel pensiero della Corte di Cassazione è proprio l’atteggiamento rinunciatario della ex moglie, che nonostante l’età e le buone condizioni di salute, ha deciso di non cercare un’occupazione lavorativa preferendo ricevere mensilmente l’assegno dell’ex marito.

Nell’analisi della dichiarazione dei redditi è necessario individuare il reddito imponibile, cioè il reddito su cui un cittadino paga le imposte. Dal reddito complessivo bisogna quindi sottrarre gli oneri deducili e, dopo aver determinato l’imposta, le detrazioni. Si definisce onere deducibile un importo che è possibile sottrarre dal reddito complessivo al fine di determinare la base imponibile (valore su cui viene applicata l’aliquota per calcolare l’imposta), mentre la detrazione agisce riducendo l’imposta lorda. Gli oneri deducibili sono quelli previsti dall’art. 10 del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917; tra questi rientra anche l’assegno di mantenimento versato al coniuge. Detto assegno comporta, da una parte a diminuzione della base imponibile per il soggetto obbligato, dall’altro un aumento della base imponibile per colui che ne beneficia. Nei casi di separazione e divorzio infatti, l’assegno di mantenimento versato dall’ex coniuge rappresenta un onere deducibile, poiché viene dedotto dalla base imponibile del soggetto che lo versa, usufruendo così della deduzione fiscale. Di conseguenza, il valore dell’assegno di mantenimento rappresenta una componente negativa del reddito complessivo che contribuisce ad abbattere la base imponibile del soggetto che lo percepisce. 

               

Se l’assegno di mantenimento viene versato una volta soltanto (una tantum), escludendo quindi il carattere periodico e continuativo che lo caratterizza:

  1. chi lo versa non potrà usufruire della deduzione fiscale;
  2. chi lo riceve, invece, non sarà soggetto all’aumento della base imponibile.

L’assegno di mantenimento deve essere corrisposto periodicamente alla scadenza e in modo continuativo per godere dei benefici fiscali. 
Questo discorso vale solo ed esclusivamente per l’assegno di mantenimento corrisposto all’ex coniuge e non a quello per i figli, poichè esso non va dichiarato e di conseguenza non aumenta la base imponibile di chi lo riceve. L’indeducibilità dell’assegno di mantenimento per i figli si giustifica in quanto la legge prevede già delle deduzioni per i carichi di famiglia a favore di colui che provvede alla cura della prole. Conseguentemente, la possibilità di usufruire della deduzione (ex lege) per i carichi di famiglia, esclude l’ulteriore deducibilità delle somme versate per il mantenimento dei figli in forza delle obbligazioni assunte a seguito della separazione o del divorzio. Infine, è utile sottolineare che il pagamento dell’assegno di mantenimento, affinché possa essere dedotto, deve essere tracciato, cioè deve essere effettuato non per contanti ma tramite sistemi di pagamento documentabili (bonifico, assegno bancario non trasferibile, assegno circolare, etc.).  

Mutui e Accollo delle Rate

L’Agenzia delle Entrate riconosce una detrazione pari al 19% degli interessi passivi maturati sul contratto di mutuo della prima casa. Dovendo tuttavia sottolineare che in ogni caso la detrazione non può superare i 4.000 €. È necessario che il mutuo venga stipulato nei 12 mesi antecedenti o successivi all’acquisto dell’immobile e che sia erogato da un soggetto residente in Italia. Nel caso di acquisto della prima casa cointestata a entrambi i coniugi, ciascun di loro potrà fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi. Gli interessi del mutuo sono quindi detraibili nella misura sopra indicata. Nel caso di separazione tra i coniugi, colui che si impegna al versamento delle rate del mutuo intestato all’altro congiunto per l’immobile adibito a casa famigliare, potrà godere della detrazione fiscale per gli interessi passivi. I presupposti sono: essere proprietari dell’immobile e intestatari del mutuo. Nel momento in cui una coppia si separa, è possibile che solo uno dei due coniugi si accolli il pagamento delle rate mutuo precedentemente cointestato, o intestato ad uno solo di essi. In questo caso, la detraibilità degli interessi passivi è valida solo se l’accollante risulti proprietario dell’immobile, quindi è importante che colui che si impegna al pagamento del mutuo sia il proprietario dell’immobile (anche se l’acquisto sia successivo alla a seguito della separazione). Sarà, ovviamente, necessaria la prova documentale dell’avvenuto accollo.  

Tassazione IMU e Spese di Manutenzione Ordinarie e Straordinarie della Casa Coniugale 
Nei casi di separazione e divorzio, solitamente la casa coniugale viene assegnata ad uno dei due coniugi (generalmente all’affidataria della prole). L’assegnatario del tetto coniugale è di conseguenza il soggetto passivo dell’imposta IMU, cioè il soggetto destinatario per il pagamento della suddetta imposta. Per quanto riguarda invece la ripartizione delle spese di manutenzione ordinarie e straordinarie in caso di assegnazione della casa coniugale, è necessario distinguere due diverse situazioni.

  • Nel caso in cui l’abitazione venga assegnata al coniuge che non è proprietario dell’immobile, le spese ordinarie saranno a carico dell’assegnatario, il quale dovrà farsi carico anche delle spese condominiali per le parti comuni (scale, ascensore, giardino); mentre per gli interventi di tipo straordinario provvederà il coniuge proprietario dell’immobile.
  • Se i coniugi sono entrambi proprietari della casa coniugale, le spese ordinarie saranno a carico del coniuge assegnatario, e le spese straordinarie dovranno essere ripartite tra i coniugi in base alle loro quote di proprietà.

 Assegno per il Nucleo Famigliare 
L’assegno per il nucleo famigliare è una prestazione economica erogata dall’INPS ai nuclei famigliari di alcune categorie di lavoratori. Nei casi di separazione e divorzio, il reddito di riferimento per l’assegno sarà quello del nucleo famigliare del genitore collocatario, ma è necessario che uno dei due genitori abbia una posizione INPS. Avente diritto all’assegno di mantenimento è di regola il genitore collocatario della prole, che nella maggioranza dei casi è la madre. Può sorgere il problema della trasferibilità dell’assegno nel caso in cui sia il padre destinatario dell’assegno, e la madre, collocataria della prole, non abbia una posizione INPS. In questo caso è sufficiente richiedere l’assegno all’INPS attraverso una procedura telematica. Il coniuge separato deve ottenere l’autorizzazione dall’altro per il versamento dell’assegno. La particolarità è che l’assegno in questione non entra a far parte della base imponibile del soggetto che lo percepisce. Facendo un esempio concreto, quindi, la madre che non gode di una posizione INPS può far valere la posizione dell’ex coniuge, richiedendo che le venga erogato direttamente l’assegno per il nucleo famigliare, previa autorizzazione del marito (o del giudice).