23/02/2022

IL CONTRATTO DI RENT TO BUY

Il contratto di rent to buy (in inglese letteralmente “affitta per comprare”) è una nuova tipologia contrattuale introdotta nel nostro ordinamento con il decreto-legge 12 settembre 2014, n. 133 (c.d. Decreto Sblocca Italia), art. 23, convertito, con modificazioni, in legge 11 novembre 2014, n. 164, che consiste nella concessione in godimento di un bene, in funzione della sua successiva vendita.

Concludendo tale contratto, il proprietario/concedente è tenuto a consegnare immediatamente in godimento al futuro acquirente/conduttore il bene oggetto del negozio, dietro corresponsione, da parte di quest’ultimo, di un canone, per un periodo di tempo predeterminato dalle parti, che non può avere una durata superiore a dieci anni. Allo scadere del termine di durata convenuto dalle parti, l’acquirente/conduttore potrà decidere se procedere all’acquisto del bene, versando al proprietario/concedente un importo pari al prezzo di vendita pattuito, al netto di una parte dei canoni in precedenza corrisposti. A fronte del rinvio della vendita a un momento successivo, il proprietario/concedente trae un vantaggio economico, costituito dal diritto all’incasso dei canoni nelle duplici componenti, che spesso risultano di importo maggiore rispetto ai canoni percepibili mediante la conclusione di un contratto di locazione. Il canone periodico che il conduttore/acquirente è tenuto a corrispondere al proprietario/concedente consta, infatti, di due componenti, che devono essere specificamente individuate nel contratto, a pena di nullità: una finalizzata alla remunerazione del godimento del bene (simile al canone di locazione) e l’altra da imputare al prezzo finale di vendita, nell’eventualità in cui il conduttore decida di esercitare il proprio diritto all’acquisto. Questo contratto può essere concluso da qualsiasi soggetto (privati, imprese individuali, società e qualsiasi altro ente), a differenza di quanto avviene, ad esempio, con la stipula del contratto di leasing immobiliare (tipologia contrattuale affine a quella oggetto della presente trattazione), che può essere concesso esclusivamente da una banca a favore di una persona fisica.

Altro aspetto caratterizzante del contratto di rent to buy è che può avere ad oggetto qualsiasi tipo di immobile (un edificio abitativo, strumentale, un’area agricola o un’area strumentale), anche in costruzione, mentre il leasing immobiliare può essere concesso esclusivamente per i fabbricati ad uso abitativo. Un’altra caratteristica vantaggiosa di questa tipologia contrattuale è che può essere trascritto fin da subito nei registri immobiliari, tutelando, così, l’acquirente/ conduttore fino al futuro e eventuale acquisto. Una volta ricevuto in godimento il bene oggetto del contratto, il conduttore/acquirente assomma su di sé obblighi che possono essere assimilati a quelli posti dalla legge a carico dell’usufruttuario. Tale soggetto è tenuto, infatti, a prendere possesso dell’immobile, nello stato in cui si trova, e a redigere l’inventario dei beni (onere dal quale può essere dispensato). Il conduttore/acquirente deve prestare, inoltre, idonea garanzia, simile a quella richiesta nel contratto di locazione, ed ha l’obbligo di farsi carico delle spese di ordinaria amministrazione dell’immobile e delle eventuali spese condominiali (nel caso in cui l’immobile sia sito in un condominio), mentre sarà tenuto a sostenere anche le spese di straordinaria amministrazione, nel solo caso in cui si siano rese necessarie a causa di un suo inadempimento agli obblighi di ordinaria manutenzione. Il concedente/proprietario è tenuto, invece, a cedere l’immobile in godimento al conduttore/acquirente e a farsi carico delle riparazioni straordinarie del bene medesimo e delle relative parti condominiali (nel caso di immobile sito in un condominio). Allo scadere del termine di durata convenuto dalle parti, nell’ipotesi in cui il conduttore/acquirente decida di acquistare l’immobile, il proprietario/concedente sarà tenuto a procedere alla vendita. In caso contrario, quest’ultimo avrà diritto a rientrare nell’immediato possesso del bene, trattenendo la parte dei canoni corrisposta per remunerare il godimento e restituendo, invece, quella da imputare al prezzo di vendita. Il decreto disciplina le ipotesi di risoluzione per inadempimento delle parti, stabilendo che il contratto potrà ritenersi risolto nel caso in cui il conduttore/acquirente si renda inadempiente, omettendo di pagare una quota di canoni, anche non consecutivi, pari a un ventesimo del loro numero complessivo. In quest’ultima ipotesi, il proprietario/concedente avrà diritto all’immediata restituzione del bene e a ritenere l’intero importo delle somme versategli, a titolo di indennità. Laddove sia, invece, il concedente/proprietario a risultare inadempiente, omettendo di onorare gli obblighi su di lui incombenti o rifiutandosi di vendere l’immobile all’acquirente/conduttore, lo stesso sarà obbligato a restituire alla controparte la quota dei canoni imputata a corrispettivo di vendita, maggiorata degli interessi legali. Nel periodo di durata del contratto di rent to buy, l’IMU resta a carico del proprietario/concedente, la TASI deve essere sostenuta in parte dal proprietario/concedente e in parte dal conduttore/acquirente (secondo le percentuali fissate dal comune di riferimento) e la TARI è, invece, a carico del conduttore, in quanto detentore dell’immobile.