13/09/2021

CORTE DI CASSAZIONE, SEZIONE UNITE, SENTENZA N. 21761 DEL 29 LUGLIO 2021

Trascrivibilità del verbale di omologa e della sentenza di divorzio ai fini del trasferimento degli immobili di famiglia

Per le Sezioni Unite l’accordo tra i coniugi che preveda il trasferimento di un immobile da uno all’altro o ai figli contenuto nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e costituisce, dopo la sentenza di divorzio ovvero dopo l’omologazione degli accordi di separazione, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c.

La Corte di Cassazione, Sezione Unite, con sentenza del 29 luglio 2021 n. 21761, ha statuito che le clausole dell’accordo di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta, che riconoscano ad uno o ad entrambi i coniugi la proprietà esclusiva di beni – mobili o immobili – o la titolarità di altri diritti reali, ovvero ne operino il trasferimento a favore di uno di essi o dei figli al fine di assicurarne il mantenimento, sono valide in quanto il predetto accordo, inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato, assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e, ove implichi il trasferimento di diritti reali immobiliari, costituisce, dopo il decreto di omologazione della separazione o la sentenza di divorzio, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c., purché risulti l’attestazione del cancelliere che le parti abbiano prodotto gli atti e rese le dichiarazioni di cui all’art. 29, comma 1-bis, della l. n. 52 del 1985, come introdotto dall’art. 19, comma 14, del d.l. n. 78 del 2010, conv. con modif. dalla l. n. 122 del 2010, restando invece irrilevante l’ulteriore verifica circa gli intestatari catastali dei beni e la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari”.

La decisione delle Sezioni Unite chiude una annosa querelle che ha dato adito, nel corso degli anni, a diverse interpretazioni da parte della dottrina sulla trascrivibilità dell’omologa e della sentenza in sede, rispettivamente, di separazione o di divorzio che prevedano il trasferimento di immobili da un coniuge all’altro o dai coniugi ai figli.

Sino all’intervento delle Sezioni Unite si rinvenivano tre tesi ricorrenti ma contrapposte:

  1. per alcuni autori, infatti, non vi sarebbe stato spazio per i trasferimenti immobiliari né in sede di separazione consensuale, né in sede di divorzio. Solo il notaio avrebbe potuto, invero, rogitare i negozi giuridici traslativi di diritti reali, quando pure la necessità della loro stipulazione fosse originata dalla frattura coniugale; sicchè – seppure riportati nel verbale del giudizio – tali accordi traslativi non avrebbero potuto comunque essere trascritti.
  2. altra dottrina – pur ritenendo in astratto valido l’accordo immediatamente traslativo di beni immobili in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto – riteneva comunque preferibile adottare la “procedura bifasica” (assunzione dell’obbligo di trasferire in sede giudiziale e redazione dell’atto notarile in esecuzione dell’obbligo assunto) in ragione dell’elevato rischio di errori invalidanti, connesso agli adempimenti e alle verifiche richiesti per gli atti immediatamente traslativi (indicazioni urbanistiche, attestazioni di prestazione energetica e certificazione catastale, etc.);
  3. secondo un ulteriore orientamento, in sede di divorzio congiunto e di separazione consensuale si riteneva ammissibile che gli accordi tra le parti, non si limitassero all’assunzione di un mero obbligo preliminare, ma attuassero in via diretta ed immediata il trasferimento della proprietà di beni o di altro diritto reale sugli stessi.

La giurisprudenza di legittimità ha più volte affrontato la problematica dei trasferimenti di diritti reali immobiliari in sede di separazione consensuale e di divorzio congiunto risolvendo la questione in senso non univoco.

Da qui l’esigenza di mettere un punto fermo devolvendo alle Sezioni Unite l’onere di di fare piena chiarezza sulla materia.

Le Sezioni Unite, con la sentenza in commento, hanno ritenuto che l’orientamento secondo il quale in sede di divorzio congiunto e di separazione consensuale siano ammissibili accordi tra le parti, che non si limitino all’assunzione di un mero obbligo preliminare, ma attuino in via diretta ed immediata il trasferimento della proprietà di beni o di altro diritto reale sugli stessi, meriti di essere condiviso e confermato.

Ne consegue che l’accordo traslativo adottato in sede di divorzio – ma mutatis mutandis il principio, per la Suprema Corte, è applicabile anche alla separazione consensuale -, non essendo espressamente previsto e disciplinato dalla legge, ha natura atipica deve contenere tutte le indicazioni richieste, a pena di nullità, dalla L. n. 52 del 1985, articolo 29, comma 1bis.

Come la sentenza di divorzio, anche il verbale dell’udienza di comparizione dei coniugi (nella separazione) redatto dal cancelliere ai sensi dell’articolo 126 c.p.c., realizza l’esigenza della forma scritta dei trasferimenti immobiliari, richiesta dall’articolo 1350 c.c., ed è un atto pubblico avente fede privilegiata, fino a querela di falso, sia della provenienza dal cancelliere che lo redige e degli atti da questi compiuti, sia dei fatti che egli attesta essere avvenuti in sua presenza.

Gli adempimenti relativi alla verifica della coincidenza dell’intestatario catastale con il soggetto risultante dai registri immobiliari – previsti dall’ultima parte della L. n. 52 del 1985, articolo 29 – ben possono, di conseguenza, essere eseguiti dall’ausiliario del giudice, sulla base della documentazione che le parti dovranno essere obbligate a produrre seguendo le indicazioni del Tribunale.

Quanto all’ambito di applicazione delle prescrizioni riguardanti le informazioni e le dichiarazioni catastali, previste a pena di nullità si considera necessaria una interpretazione estensiva e adeguatrice della disposizione in esame, che la rende applicabile agli atti di categoria diversa che trasferiscano o costituiscano diritti reali (o sciolgano la comunione dei relativi diritti). Si ritiene, in sostanza, che, pur essendo la norma rivolta anzitutto agli atti formati o autenticati dal notaio, essa sia, comunque, applicabile a tutti gli atti amministrativi che producono i medesimi effetti, quali i decreti di trasferimento per espropriazione, ed anche agli atti giudiziari, come le sentenze costitutive ex articolo 2932 c.c..

Deve ritenersi, pertanto, che la disposizione succitata non sia applicabile esclusivamente agli atti compiuti con il ministero del notaio, ma si confaccia invece a tutti i trasferimenti immobiliari che, oltre che in forma giudiziale, ai sensi dell’articolo 2932 c.c., ben possono essere effettuati anche in un verbale di conciliazione giudiziale o in un verbale di separazione consensuale o di divorzio a domanda congiunta.

In conclusione la sentenza della Suprema Corte a Sezioni Unite in commento ha statuito che è possibile procedere in sede di divorzio o separazione al trasferimento di beni mobili o immobili in favore dei coniugi o dei figli, al fine di assicurarne il mantenimento: infatti, tale accordo – inserito nel verbale di udienza redatto da un ausiliario del giudice e destinato a far fede di ciò che in esso è stato attestato – assume forma di atto pubblico ex art. 2699 c.c. e costituisce, sia dopo la sentenza di divorzio sia dopo l’omologazione, valido titolo per la trascrizione ex art. 2657 c.c.

Occorrerà verificare, a questo punto, come sarà applicato, in concreto ed effettivamente , il principio stabilito dalle Sezioni Unite le quali, nella sentenza in commento, ritengono che gli incombenti relativi alla verifica della coincidenza dell’intestatario catastale con il soggetto risultante dai registri immobiliari – previsti dall’ultima parte della L. n. 52 del 1985, art. 29 – ben possono, di conseguenza, essere eseguiti dall’ausiliario del giudice, sulla base della documentazione che le parti saranno tenute a produrre, se del caso mediante un protocollo che ciascun ufficio giudiziario – come accade già in diversi Tribunali potrà predisporre d’intesa con il locale Consiglio dell’ordine degli avvocati”.